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REQUISITOS
Para que alguém peça usucapião de um bem, é necessário que o indivíduo tenha posse exclusiva de tal bem (esteja nele ou o utilize constantemente), que o ocupe de forma ininterrupta e que não o obtenha de forma violenta ou clandestina.
Isso quer dizer que a pessoa precisa estar com o bem com real intenção de posse, que não esteja com o bem subordinado a ninguém e que ninguém o peça, durante o período em que a pessoa o teve em sua posse.
Dessa forma, a usucapião não pode ser utilizada em casos onde a pessoa que ocupa o bem tem conhecimento de que não é o proprietário ou trabalha para o mesmo (como caseiros e locadores, por exemplo).
A usucapião também NÃO pode ser utilizada em bens móveis ou imóveis públicos, ficando esse direito reservado apenas a bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não-registrados corretamente.
Reserva-se o direito de usucapir um bem que não esteja regularizado, registrado, demarcado ou matriculado publicamente.
Isso quer dizer que, se o dono do bem cuida corretamente dele, paga os tributos e contas necessárias e o administra de acordo com o que estabelece a lei, o bem dificilmente será usucapido.
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PERGUNTAS FREQUENTES
Quais são os requisitos para a usucapião?
Para ingressar com o pedido de usucapião, é necessário alguns requisitos, vejamos:
Usucapião Extrajudicial:
A Usucapião Extrajudicial para bens imóveis tem por objetivo regularizar a situação de posse, via cartório por intermédio de um advogado.
Trata-se de um processo mais simples e rápido se obedecidos os requisitos do Código de processo Civil artigo 1.071.
Usucapião Judicial
É o procedimento de usucapião onde você ingressa com uma ação judicial.
Utilizado em situações mais complexas, como imóveis da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), Caixa Econômica Federal, Imóveis com Financiamento, que deverão ser analisadas por um Advogado Especialista em Usucapião.
Usucapião Urbano:
O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e contínua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.
Usucapião Rural:
Esta modalidade é destinada ao requerente que está na posse mais de cinco anos sem intervalos e oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia.
Neste caso, o possuidor também não deve ter outro imóvel em seu nome, seja ele urbano ou rural.
Usucapião Familiar:
Para esta modalidade, as condições são praticamente as mesma das de usucapião especial urbana.
Diferencia-se por ser específica para casos de abandono de ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que dividiam a propriedade de um bem imóvel e pode ser executada após dois anos do acontecimento.
Usucapião Coletiva:
Extensa área de terra onde há várias pessoas vivendo em condomínio, ou seja, não há demarcação para cada um.
As pessoas devem estar de boa-fé e na posse do local por no mínimo de cinco anos.
Usucapião Extraordinária:
Neste caso, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé.
Desde que tenha a posse do imóvel por mais de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir.
Tal prazo poderá ser reduzido para 10 anos, no caso do possuidor fazer uso do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias no imóvel.
Usucapião Ordinária:
Posse com âmbito de dono, mais posse contínua e justo título (contrato de venda e compra).
O possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacífica e ininterrupta de pelo menos 10 anos, podendo o prazo ser reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.
O Usucapião também pode ser usado para Regularização de Imóveis:
Exemplos de casos onde o Usucapião pode ser usado como um instrumento legal de regularização:
Imóveis sem Escritura Pública;
Imóveis adquiridos por contrato mas não registrados;
Imóveis adquiridos por Inventário e não registrados;
Discussão entre Herdeiros, e em outros inúmeros casos.
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Quais documentos necessário para ingressar com uma ação de usucapião ?
1. Documentos Pessoais (Identidade, CPF, Comprovante de Endereço, Certidão de Casamento).
2. Justo título que demonstre a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse. Contratos, declarações, escrituras ou outros documentos que esclareçam a origem da posse. Comprovantes de obras que foram realizadas no imóvel. Notas fiscais de eventuais gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel.
3. Contrato de Compra e Venda e a do Registro em Cartório.
4. Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como: contas de água, de telefone ou de energia elétrica. Documentos comprobatórios do exercício de sua posse sobre o imóvel. Também apresentar outros documentos que entenda pertinentes para a comprovação de sua posse.
5. Matrícula atualizada do Imóvel.
6. Comprovantes de pagamento do IPTU (o que tiver sobre IPTU).
7. Foto do imóvel.
8. Planta e Memorial descritivo do imóvel, em coordenadas UTM SIRGAS2000, assinadas por profissional habilitado, devendo estar acompanhadas da respectiva ART e “overlay” da Prefeitura.
9. Documento que comprove o Valor Venal do Imóvel. Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura.
10. Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica.
11. Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
12. Certidões dos 6 (seis) Cartórios de Registros de Imóveis existentes na Comarca de Fortaleza, informando que não existem outros imóveis registrados em seu nome.
13. Nome e qualificação completa dos vizinhos (vizinhos de frente, dos fundos, do lado direito e esquerdo).
14. Declaração de Não Propriedade de outro Imóvel.
15. Rol de Testemunhas – Qualificação de todos aqueles que venham a atestar seu comportamento de dono sobre a propriedade. Testemunhas com qualificação completa (nome, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço). Normalmente, as melhores são os próprios vizinhos.
16. Cópia da última declaração de Imposto de Renda.
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Comprei um imóvel mas ele não tem matrícula. Como proceder?
Será necessário abrir a matrícula junto ao cartório de registro de imóveis com o auxílio de uma advogado especialista.
Estou comprando um imóvel quais cuidados devo toma?
A due diligence é essencial na aquisição de imóveis, eis que por meio dela evita-se situações fraudulentas, engodos, além de propiciar maior comodidade ao adquirente.
Buscando mitigar riscos, você, comprador, deve fazer uma análise prévia, ampla e profunda de todos os aspectos da aquisição, sobretudo, os documentos inerentes ao imóvel e também à pessoa do vendedor, que podem gerar impactos negativos na transação, inclusive futuros, culminando na perda do imóvel, pasme, mesmo depois de registrado no cartório imobiliário, se não observadas as cautelas necessárias.
Estou no imóvel há alguns anos. Tenho direito de ser dono?
Depende. Preenchido alguns requisitos, é possível a aquisição da propriedade pelo procedimento da usucapião.
Comprei um imóvel mas tenho apenas o contrato de gaveta, sou o dono?
Não! Para ser dono necessário se faz a lavratura da escritura e após o seu registro junto ao Cartório de Imóveis, ou você pode ingressar com uma ação chamada usucapião através de um advogado.
Quais os prejuízos de não ser proprietário?
São vários! Seguem os principais: perder o imóvel; ter o imóvel penhorado por dívida do antigo dono ou mesmo ser cobrado por dívidas anteriores do imóvel.
Quanto custa um advogado para regularizar um imóve ou ingressar com uma ação de usucapião?
A OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) veda que os advogados disponibilizem na internet o valor de seus honorários.
Nesse caso, o melhor a se fazer é entrar em contato conosco para conversarmos sobre o seu caso, a fim de que você tenha uma proposta condizente com a necessidade da sua demanda.
É muito importante mencionar que jamais você deverá contratar o advogado apenas por ser o mais barato.
É comum clientes irem atrás de preço e acabarem se frustrando. A relação de cliente é advogado é de confiança, afinal você está desejando resolver uma questão muito importante da sua vida e não buscando mais um problema.
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DEPOIMENTOS
Veja oque nosso cliente dizem.
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R. São Paulo, 32 – 1 Andar, Salas 112 e 113 – Centro, Fortaleza – CE, 60030-900
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